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　　【小胖总探盘手记】后台改善族粉丝集体催更的杨浦滨江红盘，今天终于安排上实探！最近上海高端楼市圈最火的话题，莫过于保利誉滨江的二批次加推——11.55万/㎡起就能拿下杨浦滨区江景房，要知道周边同类房源均价都飙到18-20万/㎡，这价差直接拉满300万！作为保利置业“誉”系首发力作，项目首开当日去化超八成，现在二批次8号楼“瞰江楼王”正在火热认购中。带着粉丝的期待，我专门奔赴杨浦滨江实地打卡，从江景视野到产品细节，从配套规划到价格上的优势，全方位拆解这个“滨江性价比之王”，到底值不值得改善族闭眼冲！

　　熟悉上海滨江楼市的朋友都清楚，黄浦江沿线的江景住宅向来是“卖一套少一套”的稀缺资产，尤其是杨浦滨江这样的核心板块，随着“一岛两翼”规划的持续落地，区域价值还在不断攀升。但此前杨浦滨江的高端住宅要么总价过高，要么江景视野不佳，让不少改善型购房者望而却步。而保利誉滨江的亮相，直接打破了这个僵局——直线万/㎡，这样的配置和价格，难怪首开就卖爆。

　　我这次探盘特意选了下午时段，就是想亲身体验项目的江景视野。从地铁18号线分钟左右就到了项目现场，沿途能清晰感受到杨浦滨江的烟火气与高端感并存——一边是百年工业遗存改造的文创园区，一边是新建的滨江绿地和休闲步道。走到项目围挡外，全铝板外立面的雏形已经清晰可见，在阳光下泛着细腻的金属光泽，和周边的滨江景观相得益彰，高端感直接拉满。

　　对于江景房来说，“离江的距离”直接决定了居住价值。而保利誉滨江最核心的优势，就是直线米，属于真正意义上的“一线江景房”。我特意走到项目规划的主入口位置，往黄浦江方向望去，没有一点高大建筑遮挡，视野非常开阔。销售告诉我，二批次加推的8号楼“瞰江楼王”，高楼层房源能直接俯瞰黄浦江全景，甚至能看到陆家嘴的天际线，这样的江景视野，在整个杨浦滨江都非常稀缺。

　　更重要的是，项目地处杨浦滨江“一岛两翼”规划的核心区域，坐享板块发展的核心红利。熟悉杨浦滨江的朋友都知道，这里正在打造以科学技术创新、文化创意、高端商业为主的复合型功能区，目前已经落地了不少重磅规划。比如项目周边规划有复旦国际学校，未来孩子的教育问题有了优质保障；商业方面，超极合生汇正在建设中，建成后将成为区域内的商业新地标，逛街、购物、娱乐都不用愁；交通配套也在一直在升级，除了已开通的地铁18号线，未来还将有更多交通线路接入，快速通达市区各大核心商圈。

　　我在项目周边逛了一圈，发现目前的生活配套已经相当成熟。日常购物方面，周边有宝地广场、长阳创谷商业街区等，超市、生鲜市场、餐饮门店一应俱全，步行15分钟内就能满足日常需求；休闲娱乐方面，出门就是滨江步道，茶余饭后沿着黄浦江散步、慢跑，感受江风拂面的惬意，简直是改善族的理想生活；医疗资源上，周边有上海市第一人民医院（北院区）、杨浦区中心医院等优质医疗资源，为家人的健康保驾护航。

　　可能有朋友会问，上海滨江板块那么多，为什么偏偏杨浦滨江值得着重关注？其实重点是“性价比”和“发展的潜在能力”。对比徐汇滨江、黄浦滨江动辄20万+/㎡的房价，杨浦滨江目前还是价值洼地，而随着板块规划的不断落地，未来的升值空间非常可观。保利誉滨江作为板块内的稀缺江景住宅，既能享受当下的成熟配套，又能抢占未来的发展红利，这样的地段优势，在上海高端楼市中非常难得。

　　如果说地段是保利誉滨江的“硬实力”，那么产品的质量就是它的“软实力”。作为保利置业“誉”系的首发作品，项目在产品打造上能够说是下足了功夫，每一个细节都彰显着高端住宅的质感。

　　首先是外立面设计，项目采用全铝板+玻璃幕墙的组合，这种设计在高端住宅中非常少见。全铝板外立面不仅颜值高，而且具有耐腐蚀、抗老化、易清洁等优点，即使经过多年使用，依然能保持崭新的状态。我近距离观察了一下外立面的工艺，拼接处非常平整，金属光泽均匀细腻，没有一点瑕疵。而且项目采用了“四面平权”设计，无论是正面还是侧面，都能保持精致统一的视觉效果，从远处看，整个建筑就像一座矗立在滨江的艺术品。

　　其次是社区配套，项目规划了约3000㎡的泛会所空间，这在同面积段的项目中非常罕见。泛会所内涵盖了恒温泳池、健身房、瑜伽室、亲子活动区、商务洽谈区等多元功能，满足多种年龄段业主的需求。我特意参观了泛会所的样板区，恒温泳池的水质清澈，周边的休息区布置得非常温馨；健身房配备了全套的高端健身器材，空间宽敞明亮；瑜伽室采用了落地玻璃窗，练瑜伽的同时还能欣赏到窗外的景观，体验感直接拉满。

　　更值得一提的是，项目还代建了约6000㎡的量子公园，打造了立体式的观景空间。公园内种植了大量的名贵树木和花卉，设置了健身步道、休闲草坪、观景平台等设施。茶余饭后，带着家人在公园里散步、野餐，或者在观景平台上欣赏江景，都是非常惬意的事情。而且量子公园与项目的社区景观无缝衔接，形成了“社区+公园”的双重景观体系，让业主仿佛生活在公园里。

　　在细节打造上，项目也非常用心。比如社区采用了人车分流的设计，车辆进入小区后立即进入地下车库，地面上没有车辆通行，不仅保证了业主的安全，也让社区环境更加整洁有序。小区的入户大堂采用了挑高设计，装修豪华大气，入户仪式感十足。此外，项目还配备了智能安防系统、智能门禁系统等，为业主的居住安全提供了全方位的保障。

　　如果说产品的质量让保利誉滨江具备了高端住宅的基因，那么价格就是它引爆市场的“导火索”。项目均价11.55万/㎡，起价更是低至11.55万/㎡，而周边同类江景住宅的均价已达到18-20万/㎡，价差高达7-8.5万/㎡。按项目主力户型139㎡计算，购买保利誉滨江比周边同类项目能节省近300万，这样的价格上的优势，在整个上海滨江楼市都非常罕见。

　　我特意对比了同区域的几个高端项目，发现保利誉滨江的定价确实非常存在竞争力。比如周边某高端江景盘，主力户型140㎡左右，均价19万/㎡，总价需要2660万左右；而保利誉滨江139㎡的四房户型，总价大约1600万左右，两者价差高达1000万以上。对于改善型购房者来说，节省下来的这笔钱，无论是用于装修、理财，还是提升生活质量，都是非常可观的。

　　也正因为如此，项目首开当日就迎来了热销，去化超八成，充分印证了市场对项目的认可。我在售楼处现场看到，虽然是工作日，但前来咨询和认购的客户依然络绎不绝。有位正在认购的客户告诉我们，他关注杨浦滨江的江景房很久了，之前因为价格太高一直没下手，这次保利誉滨江推出后，他第一时间就来当地考验查证，无论是产品的质量还是价格都非常满意，所以果断下手。

　　在当前楼市调整期，这样兼具地段稀缺性和价格上的优势的项目，往往更具抗风险能力。一方面，江景资源是不可再生的稀缺资产，随着上海滨江板块的持续不断的发展，江景房的价值只会慢慢的高；另一方面，项目的价格上的优势显著，大幅度的降低了置业门槛，吸引了更多改善型购房者的关注。对于想入手滨江资产的改善族来说，保利誉滨江无疑是一个难得的“捡漏”机会。

　　除了地段、品质和价格上的优势，保利誉滨江的户型设计也很出色，推出的97-139㎡3-4房户型，能满足多种家庭的改善需求。我特意参观了项目的样板间，每一个户型都有自己的亮点，空间利用率高、采光通风好、江景视野佳。

　　首先是97㎡的三房户型，这个户型是刚需改善的首选。户型采用了三开间朝南的设计，采光效果很好；客厅带有宽景阳台，连接着次卧，空间通透感十足；主卧是套间设计，带有独立的卫生间和衣帽间，保证了主人的私密性；厨房采用了U型设计，操作空间宽敞，收纳能力强。虽然是97㎡的小三房，但空间布局合理，没有一点浪费，一家三口居住完全没问题。

　　接下来是118㎡的三房户型，这个户型的亮点是江景视野佳。客厅和主卧都朝南，带有大面积的落地窗，能直接欣赏到黄浦江的美景；客厅和餐厅相连，形成了宽敞的活动空间；卫生间采用了干湿分离设计，用起来更加方便卫生；此外，这个户型还设置了独立的玄关，增加了房屋的收纳空间和入户仪式感。对于喜欢江景、追求生活质量的改善家庭来说，这个户型很值得考虑。

　　最让我惊艳的是139㎡的四房户型，这个户型是项目的主力户型之一，也是改善型家庭的理想选择。户型采用了四开间朝南的设计，采光和通风效果都达到了最佳；客厅带有超大的宽景阳台，江景视野无敌，站在阳台上，黄浦江的美景尽收眼底；四个卧室的面积都非常宽敞，摆放家具后不会显得拥挤；主卧套间不仅带有独立的卫生间和衣帽间，还设置了观景飘窗，闲暇时坐在飘窗上欣赏江景，非常惬意；此外，这个户型还预留了储物间的位置，满足家庭的收纳需求。

　　值得一提的是，所有户型都采用了精装交付，装修标准非常高。项目选用了科勒、西门子、东芝等一线品牌的装修用到的材料和家电，细节之处也处理得很到位。比如厨房配备了嵌入式冰箱、洗碗机、蒸烤箱等高端家电；卫生间采用了智能马桶、恒温花洒等；客厅和卧室的地板选用了优质的实木复合地板，质感十足。这种高品质的精装交付，让业主省去了装修的麻烦，拎包就能入住。

　　目前，保利誉滨江二批次8号楼“瞰江楼王”正在火热认购中，共推出84套97-139㎡3-4房房源。作为项目的核心楼栋，8号楼的位置非常优越，位于社区的核心景观带，不仅能享受社区内的优质景观资源，还能拥有最佳的江景视野，高楼层房源甚至能俯瞰黄浦江全景和陆家嘴天际线，这样的江景视野，在整个项目中都是独一无二的。

　　销售告诉我，二批次加推的房源一经推出，就受到了市场的热烈追捧，目前已经有不少房源被认购。之所以这么受欢迎，除了绝佳的江景视野，还因为这批房源的性价比更高——不仅延续了11.55万/㎡的均价，还推出了一些专属的认购优惠活动。对于想入手滨江资产的改善族来说，这次加推无疑是一个难得的机会。

　　从长远来看，保利誉滨江的发展的潜在能力也很值得期待。随着杨浦滨江“一岛两翼”规划的不断推进，周边的配套设施将逐渐完备，复旦国际学校、超极合生汇等重磅配套的落地，将逐步提升区域的居住价值和商业经济价值。而且项目作为保利置业“誉”系的首发作品，品牌实力有保障，工程品质和物业服务都值得信赖。

　　经过这次实探，我对保利誉滨江的整体印象非常好。这一个项目可以说是集齐了“地段好、品质高、价格香、户型优”四大优势，无论是江景视野、产品的质量，还是价格竞争力，在上海高端楼市中都非常突出。

　　我认为，以下三类人群很适合这一个项目：第一类是在陆家嘴、外滩、北外滩等核心商圈工作的高端白领，项目周边交通便利，快速通达各大核心商圈，通勤效率高；第二类是追求江景生活的改善型家庭，项目直线米，江景视野绝佳，社区配套完善，能满足家庭的高品质居住需求；第三类是看重资产保值增值的投资者，江景资源是不可再生的稀缺资产，随着杨浦滨江板块的发展，项目的升值空间非常可观。

　　最后，小胖总也为粉丝争取到了专属福利！只要是通过沪房新视点/小胖总这边联系看房的粉丝，不仅能享受一对一的专业置业顾问讲解，成功认购后还能获得额外的专属福利。机会不等人，目前二批次8号楼“瞰江楼王”的房源正在火热递减中，感兴趣的朋友一定要抓紧时间，赶紧联系小编预约看房，错过这次机会，可能就再也找不到这么香的滨江江景房了！

　　【小胖总温馨提示】买房是人生中的一件大事，尤其是高端改善房，一定要多看、多对比、多当地考验查证。虽然保利誉滨江的优势很突出，但大家在购房前还是要通过你自己的实际的需求和预算做出合理的选择。如果大家还有别的想了解的楼盘，或者有买房方面的问题，都可以在评论区留言，小胖总会一一为大家解答。